L’habitatge, un debat obert
Els experts asseguren que els preus del lloguer han tocat sostre
Els propietaris lamenten la falta de sòl i la poca rotació
Els llogaters clamen contra les normes que afavoreixen els grans tenidors
L’habitatge, i més concretament els preus dels lloguers, estalona l’atur en la llista de les màximes preocupacions dels ciutadans. Ara mateix, estudis d’Eurostat o l’OCDE indiquen que Catalunya és el país del món desenvolupat on aquesta part de la despesa es menja més percentatge dels ingressos de les famílies. Aquest “dubtós honor” l’assenyala Jaime Palomera, portaveu del Sindicat de Llogaters, que afegeix que actualment a Catalunya, amb Barcelona i l’àrea metropolitana com a zones on el problema es fa més roent, les famílies destinen de mitjana un 51% del sou per pagar lloguers, força per sobre de la mitjana estatal, que tanmateix és alta, un 45%. Segons els analistes, destinar més d’un 40% dels ingressos a aquesta partida col·loca els ciutadans en situació de risc, amb la qual cosa gairebé el 45% dels habitants de Barcelona i la seva àrea d’influència, que són els que fan aquest sobreesforç, s’hi veurien abocats.
Alguns experts, però, asseguren que en el cas del lloguer el mercat s’autoregula de forma molt més contundent que en el de l’habitatge de propietat, normalment adquirit per mitjà d’hipoteques. I és que un pis se sol pagar mitjançant un préstec d’una entitat financera, un recurs al qual no es pot recórrer en el cas del lloguer. “És per això que, si bé el preu de l’habitatge de compra no té límit i pot créixer de forma indefinida en paral·lel al crèdit, el lloguer té un topall, que és la renda familiar.” L’explicació la dona José García Montalvo, catedràtic de la Universitat Pompeu Fabra, que afegeix que, fet i fet, a Barcelona el preu del lloguer ja ha arribat al seu màxim i que des de principi d’any s’hi detecta una davallada. Això vindria confirmat per les dades de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que indiquen que en el primer semestre d’enguany el lloguer ha caigut un 2,9% a la capital catalana i que el lloguer mitjà s’hi ha estabilitzat al voltant dels 900 euros.
Menys inversors
Un altre indicador que podria servir per prendre la temperatura al mercat és que els grans inversors immobiliaris estan perdent pistonada a Barcelona, ja que la seva proporció ha caigut 10 punts en l’últim any, mentre que a Madrid, per exemple, està pujant. Per García Montalvo, això podria voler dir que “estem al límit del que pot pagar la gent” i que el capital, que fins ara trobava atractiva aquesta inversió, ja no hi veu tanta rendibilitat.
La demanda de lloguer, però, no para de créixer, especialment a Barcelona i la seva conurbació. Des de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, el seu gerent, Òscar Gorgues, indica que, si bé la resta del mercat català mostra “una certa estabilitat tant en el lloguer com en la compra”, Barcelona “és una altra lliga”. La capital genera una gran atracció, i per tant una demanda ingent. Segons Gorgues, “les rendes estan creixent, i això pressiona l’oferta, perquè paral·lelament el parc d’habitatges és limitat, i el problema, a parer del gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, és que el creixement d’aquest parc també és insuficient. “És cert que cada cop hi ha més contractes que es formalitzen que no pas els que se’n rescindeixen, però no n’hi ha prou”, assegura. La gestió del sòl metropolità és, segons Gorgues, el gran repte de les administracions, que no omplen els buits legals que fan que encara no s’hagi regulat, per exemple, com es poden llogar habitacions per “millorar la renda de persones, moltes d’elles gent gran, que ocupen habitatges amb espai de sobra”. “Això –agrega– incrementaria la rotació i activaria el mercat, més que no pas posar limitacions als preus, que no soluciona el problema de fons.”
Respecte al turisme, Gorgues en minimitza l’impacte, malgrat la creença més generalitzada. “Oficialment, segons l’Observatori Barcelona Turisme –comenta–, a Barcelona hi ha 9.657 pisos turístics amb llicència.” El gerent de l’associació de propietaris compara la xifra amb el parc total d’habitatges de Barcelona, que supera els 827.000. “Parlem de poc més de l’1%, taxa que si prenem tan sols el parc de lloguer representa al voltant d’un 3,9%”.
Gorgues reclama una “despolitització” del problema del lloguer “evitant-hi la demagògia i aplicant arguments econòmics”. El problema, assevera, “és que els preus pugen perquè el mercat no pot absorbir la nova demanda; no és pas un conflicte amb els pisos turístics, sinó que no queda sòl, no s’ha construït prou i els diferents actors polítics i administratius no es posen d’acord”.
La visió dels usuaris
Molt diferent ho veu Jaime Palomera, des del Sindicat de Llogaters, que afirma que les causes del problema no cal buscar-les en el mercat ni en la llei de l’oferta i la demanda, sinó que són eminentment polítiques. “La demanda de lloguer es va disparar ja fa anys, quan es va manifestar la crisi hipotecària, però en aquell moment els preus a Barcelona van baixar significativament i només van començar a pujar a partir del 2014.” Va ser en aquell moment quan el govern espanyol, en mans del Partit Popular, va limitar les garanties dels llogaters passant la durada dels contractes de cinc a tres anys i va accelerar l’expulsió dels inquilins morosos, que “poden ser denunciats per un sol impagament i només tenen deu dies per dipositar els diners als jutjats abans que aquest iniciï el procés de llançament”. Per Palomera, això incentiva la rotació i els propietaris ho aprofiten per apujar preus.
Una altra mesura del PP, provinent de final del 2012, va ser permetre a la banca i als fons d’inversors obtenir “avantatges competitius”, en paraules de Palomera, com “ara beneficis fiscals i la possibilitat de constituir-se en socimis”, un tipus de vehicle financer amb moltes bonificacions tributàries i que, en opinió del portaveu del Sindicat de Llogaters, “haurien de desaparèixer”. Les queixes dels representants dels llogaters són que aquests grans propietaris, tot i que representen tan sols un 4% del total, actuen com a “punta de llança” a l’hora d’apujar els preus.
Tot plegat, per Palomera, “és una bombolla políticament cuinada”, ja que la legislació dona molt de poder a una part, mentre en desprotegeix l’altra, que té molts problemes per abandonar la seva llar quan li anuncien una pujada del 30% en el seu lloguer. “Per als grans propietaris, en canvi, només es tracta d’una operació mercantil”, s’exclama.
