Qui hi surt guanyant, amb el pla del Barça?
El club aconsegueix tota l'edificabilitat que va sol·licitar per al sòl del Miniestadi, però ha hagut d'augmentar les compensacions
Jordi Hereu admetia dimarts passat que el conveni a quatre bandes –PSC, CiU, ERC i el FCB– que farà caure «els murs» que ara aïllen les dues grans parcel·les propietat del Barça de la trama urbana de les Corts i del Portal del Coneixement, al campus sud de la Diagonal, generarà discussions apassionades entre els que creuen que la transformació urbanística beneficia Barcelona i els que opinen que una majoria política de l'Ajuntament s'ha subordinat als interessos del president blaugrana, Joan Laporta. En un bàndol ja s'han alineat els signants del pacte i, en l'altre, el soci menor del govern municipal –ICV-EUiA–, el grup del PP, la Federació d'Associacions de Veïns de Barcelona i la coordinadora veïnal de les Corts. El dos contrincants disposen d'arguments poderosos per parlar, els uns, d'un «acord bo per a tothom», i els altres, de tracte de favor al Barça i, fins i tot, de pelotazo immobiliari. La complexitat de l'actuació, amb més de 180.000 m² en joc a la capital catalana i a Montcada i Reixac; la llarga història que arrossega el procés i que contrasta amb el seu accelerat desenllaç; el secret que ha envoltat les negociacions, i els múltiples condicionants i incerteses que envolten el desenvolupament de l'acord fan molt difícil establir qui n'ha sortit guanyador.
Els únics referents vàlids són els tres documents que s'han posat sobre la taula en els últims tretze mesos: el projecte que va tramitar la directiva blaugrana a l'Ajuntament el 30 de juny del 2008, la rèplica –amb correccions sorprenents a favor del Barça– que li va donar al setembre l'àrea dirigida pel tinent d'alcalde, Ramon García-Bragado, i el conveni presentat dimarts que obre la porta a la modificació del pla general metropolità. Comparant els principals paràmetres dels tres documents, que no tenen criteris de redacció homogenis i que s'han hagut de complementar amb consultes d'aquest diari a alguns dels seus responsables, es pot arribar a conclusions significatives (vegeu el gràfic).
El sostre edificable
Tal com ha posat en relleu el cap de files dels populars, Alberto Fernández Díaz, el FCB ha aconseguit tot el sostre edificable residencial –130.000 m²– que pretenia construir als terrenys del Miniestadi i amb les mateixes proporcions d'habitatges de renda lliure –78.000 m² de sostre– i de pisos protegits –52.000 m² de sostre– que va suggerir l'any passat. El president del grup d'ICV-EUiA, Ricard Gomà, ha explicat que la intransigència de la directiva del Barça a baixar dels 130.000 m² de volum edificable ha estat una de les causes que sustenten el rebuig dels ecologistes a l'acord. El club blaugrana també ha obtingut tot el sostre que volia per alçar un hotel de luxe a la cantonada de la travessera de les Corts amb el carrer d'Arístides Maillol, i només ha vist retallada a la meitat –de 15.000 m² a 8.000 m²– l'edificabilitat en oficines.
Traduït en nombre de pisos, amb el requisit del 50% d'unitats de protecció oficial que ha introduït CiU, es pot produir la paradoxa que se superi la barrera dels 1.600 si s'opta perquè una part d'aquests habitatges –com ara els que ERC ha demanat que es destinin als universitaris i investigadors– siguin de dimensions reduïdes. García-Bragado, en la trobada que va mantenir amb els representants de les entitats de les Corts després de la signatura de l'acord, va avançar que per encabir tots els habitatges que es concentraran a l'illa del Miniestadi s'hauran d'alçar torres de 40 metres que tindran entre deu i onze plantes. Això sí, les edificacions hauran de disposar del segell de qualitat d'un ecobarri, a instàncies dels republicans.
Les plusvàlues
El Barça s'ha mantingut ferm en la superfície edificable dins de les 5 hectàrees que li seran requalificades a la parcel·la del Miniestadi perquè d'aquí en surt el gros de les plusvàlues que necessita per fer front, sense que als socis blaugrana els costi ni un euro, segons es va comprometre Laporta, a l'ampliació i remodelació del Camp Nou i a la substitució de l'obsolet Palau Blaugrana per un modern pavelló poliesportiu, situat en un millor emplaçament i amb el doble de capacitat que l'actual. Ningú no li ha discutit el creixement de les instal·lacions i, de bon començament, va ser la mateixa entitat qui va vincular els guanys de les promocions immobiliàries a les despeses de la modernització del Camp Nou i de la construcció del pavelló poliesportiu. El president del FCB ha quantificat les inversions necessàries en 312 milions d'euros –240 per l'estadi de futbol i 72 per la instal·lació poliesportiva–, mantenint la perspectiva de tirar endavant l'espectacular disseny de Norman Foster per al Camp Nou.
Laporta, però, va reconèixer que haurà d'intentar rebaixar aquestes factures perquè els beneficis que el club esperava obtenir de les promocions immobiliàries –per mitjà de vendes, de lloguers i de permutes– quedaran lluny d'uns càlculs inicials que oscil·laven entre els 350 i els 400 milions. Les perspectives de negoci ara s'han retallat a la meitat i una part de la culpa la té l'increment en les compensacions, tant monetàries com de sòl, que l'Ajuntament ha imposat a l'entitat.
Les compensacions
En l'estudi de viabilitat econòmica amb què s'acompanyava la proposta del Barça s'hi recullen 10 milions d'euros destinats a «adquisició de terrenys» per reblar el clau del retorn de la superfície qualificada com a equipaments esportius que desapareix de les Corts i que inicialment es va intentar compensar amb la ciutat esportiva de Sant Joan Despí i amb les finques del club a Viladecans, opcions descartades tant per l'Ajuntament com per la Generalitat. Al final, el FCB haurà d'aportar un màxim de 30 milions a l'operació d'expropiació i de construcció d'un equipament esportiu a 7 hectàrees de terreny a Montcada i Reixac, entre la llera del Besòs i el Parc Natural de la Serra de Marina, gestionat per la Diputació de Barcelona. A més, haurà de cedir 11.200 m² de sòl –3.500 m² més dels que calculava– per a la construcció d'equipaments públics de proximitat, tot i que aquest diferencial surt de la retallada en l'espai de zona verda que s'ha acordat en el conveni respecte dels criteris fixats per Urbanisme. La cessió més important fa referència al sòl reservat a habitatges de protecció oficial, que l'entitat no tenia previst traspassar al consistori i que representa el 40% de la superfície urbanitzable.
S'han acabat pactant vuit equipaments socials, el doble dels que es van plantejar en el primer intercanvi de propostes entre el club i Urbanisme, la viabilitat dels quals depèn del fet que l'Ajuntament obtingui un compromís de realització per part de la Generalitat en els casos del centre d'assistència primària, de l'escola de primària, de l'institut de secundària i de la residència i centre de dia per a la gent gran. La coordinadora de les Corts considera que els futurs serveis només cobriran les necessitats dels nous residents a l'àmbit del Miniestadi, mentre que el govern municipal assenyala que també resoldran un 70% del dèficit històric en equipaments que arrossega el districte. El FCB s'ha compromès a pagar-ne un: el centre cívic amb auditori per al barri de Sant Ramon. A canvi, a l'anomenat «espai Barça» cap edifici d'habitatges entorpirà la visió de les monumentals instal·lacions esportives.
Victòries personals
Més enllà de la discussió sobre si amb la transformació en surt beneficiat el FCB o la ciutat, l'operació sí que suposa dues clares victòries personals. En primer lloc, Laporta podrà comparèixer davant l'assemblea de compromissaris blaugrana del dia 19 amb les tres copes, en una mà, i amb un projecte urbanístic de llarg recorregut que consolida la imbricació del Barça a les Corts, a l'altra. En segon lloc, Hereu fa realitat una idea que, com ell mateix ha explicat, li va venir al cap fa més d'una dècada, en el primer acte públic com a gerent del districte, quan va assistir a la inauguració dels jardins de Josep Munté i va topar amb la tanca de filferro que envolta els terrenys del Miniestadi.